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上海投資寫字樓 需要注意哪些關(guān)鍵因素

2012年上半年，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總成交金額約為127億元，與2011年上半年相比下降近四成。但是，值得一提的是，其中上海寫字樓產(chǎn)品的投資價(jià)值卻進(jìn)一步凸顯，成交比重高達(dá)73%。一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，投資寫字樓的優(yōu)勢(shì)在于能夠“穩(wěn)中有升”。與投資商鋪相比，投資寫字樓的租金回報(bào)雖然不高但卻長(zhǎng)期穩(wěn)定，而物業(yè)增值也較為可觀。記者了解到，以深圳寫字樓投資市場(chǎng)為例，去年2月深圳的寫字樓租售市場(chǎng)環(huán)比上升7倍，而租金回報(bào)率為4.51%，租金回報(bào)率正在不斷上升。而在地產(chǎn)投資理財(cái)產(chǎn)品中，上海的財(cái)富階層超過(guò)七成以上選擇寫字樓。

在當(dāng)前樓市調(diào)控持續(xù)深入的背景下，寫字樓成為不少人的投資避風(fēng)港。俗話說(shuō)“50萬(wàn)元以下做股東，50萬(wàn)元以上做房東”，與股票、期貨等相比，寫字樓是資金充裕投資客的選擇。

　　置業(yè)百科

　　在當(dāng)前樓市調(diào)控持續(xù)深入的背景下，寫字樓成為不少人的投資避風(fēng)港。俗話說(shuō)“50萬(wàn)元以下做股東，50萬(wàn)元以上做房東”，與股票、期貨等相比，寫字樓是資金充裕投資客的選擇。

　　投資要看回報(bào)率

　　寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率相對(duì)較高。住宅投資回報(bào)率為3％－5％，而通常寫字樓回報(bào)率為5％－10％，個(gè)別高端甲級(jí)寫字樓可以達(dá)到10%以上，由此可見(jiàn)，投資寫字樓較投資住宅收益大，而租約的穩(wěn)定性是寫字樓相對(duì)住宅所具有的另一優(yōu)勢(shì)。一般住宅所遇到的折舊問(wèn)題決不會(huì)出現(xiàn)在寫字樓上。好的寫字樓風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，流動(dòng)性高，贏利能力強(qiáng)，更有無(wú)限商機(jī)。

　　自用要看收益率

　　一些有實(shí)力的公司和個(gè)人，整層或者半層購(gòu)買寫字樓的客戶大多為自用型客戶。由于資金較為充裕，他們對(duì)寫字樓本身有較高要求。比如選擇寫字樓周邊最好都是金融、星級(jí)酒店、高檔商業(yè)、商務(wù)辦公的聚集地。當(dāng)然，自己只買不租，是因?yàn)橛凶銐虻睦麧?rùn)支撐購(gòu)買的資金，還能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

　　配套因素要研究

　　與投資住宅一樣，寫字樓投資也要注意地段、配套、物業(yè)等問(wèn)題，這些都會(huì)影響收益。最好寫字樓項(xiàng)目本身就屬于都市綜合體的一種物業(yè)類型，或者周邊有大型城市綜合體做支撐。一是寫字樓全面高效的物業(yè)管理可提升價(jià)值；二是寫字樓的功能也很重要，提供的商務(wù)配套資源如酒店、銀行、商貿(mào)等場(chǎng)所，決定著產(chǎn)品品質(zhì)；三是從市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求來(lái)看，要針對(duì)不同企業(yè)的需求開發(fā)出不同的產(chǎn)品，要有高端的，也要有低端的。

　　此外，還要考究寫字樓項(xiàng)目本身的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的管理水平，留意寫字樓附帶的裝修、景觀、樓層是否舒適等。

　　總體來(lái)說(shuō)，購(gòu)買寫字樓，要考慮的因素一般包括寫字樓所處的地段位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、寫字樓形象、室內(nèi)采光通風(fēng)、環(huán)境綠化以及價(jià)格、物業(yè)管理水平、文化氛圍、商業(yè)格局、區(qū)域未來(lái)發(fā)展等一系列因素。同時(shí)，還包括停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、大堂的品位和布置如何、電梯質(zhì)量是否良好等。除此之外，周邊自然景觀也要考慮在內(nèi)。