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最新新聞最新統(tǒng)計(jì):房地產(chǎn)狂泡沫瘋狂,二三線城市風(fēng)險(xiǎn)極大
內(nèi)容摘要:然中國(guó)香港、新加坡的資本市場(chǎng)有reits等商業(yè)基金退出機(jī)制,但設(shè)立商業(yè)物業(yè)基金的條件非常多,前提是回報(bào)率要在7%以上,并且要拿出90%的收益分紅。這對(duì)許多開發(fā)商而言就是可望而不可及,資料顯示,SOHO中國(guó)2012年投資物業(yè)達(dá)到383億元人民幣,但僅僅創(chuàng)造了1.48億元租金收入,粗略計(jì)算租售比不到0.3%。“短期內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)依然是一個(gè)散賣的時(shí)代!备吆唾Y本董事長(zhǎng)蘇鑫表示。更多張江寫字樓出租信息請(qǐng)您參看浦東辦公樓出租網(wǎng),上海辦公樓網(wǎng)http://www.168office.com。
盈利者只占1/8 風(fēng)險(xiǎn)極大
本報(bào)記者 龍飛 廣州報(bào)道
2013年初夏,又一家房地產(chǎn)商宣布增加商業(yè)項(xiàng)目投入,希望“未來商業(yè)占比能在40%以上!眾W園集團(tuán)(HK.3883)副總裁王曙煜言道。
事實(shí)上,經(jīng)過這些年的超常規(guī)發(fā)展,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已吹起了一個(gè)極大的泡沫,大量的商業(yè)物業(yè)無法開工、無法開業(yè),盈利的商業(yè)地產(chǎn)僅占到1/8。
在瘋狂的泡沫面前,為何地產(chǎn)商依然趨之若鶩?
明知山有虎
2013年以來,宣布升級(jí)商業(yè)戰(zhàn)略的遠(yuǎn)不止奧園一家,保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]已悄然將商業(yè)公司提升為一級(jí)子公司,保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]計(jì)劃在未來十年內(nèi),將商業(yè)投資的比例提升到30%以上。無獨(dú)有偶,龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)也宣布“增持商業(yè)”成為該公司核心戰(zhàn)略之一,預(yù)計(jì)在15年內(nèi)將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%。
向來以高速周轉(zhuǎn)為模板的萬科,也悄然在2013年成立了商用地產(chǎn)管理部,由集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶分管,與此同時(shí)萬科各一線公司則紛紛成立商業(yè)地產(chǎn)管理中心。
與開發(fā)商信心十足相悖,市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)泡沫暗涌,據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年,中國(guó)共有3100家購(gòu)物中心,而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),在2013年還要有400家類似的商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心誕生,未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度基本是倍數(shù)增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示從2012年四季度至今,北京就有32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市,從地鐵西紅門站到天宮院站,10站路就分布了近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,總體量超過95萬平方米。一線城市如此,二三線城市就更瘋狂,珠海、?凇€y川、西寧4個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積增幅,2013年將高達(dá)83.9%。
而且從近年的開工面積看,商業(yè)地產(chǎn)的增加量依舊驚人。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,從2010年開始,商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)兩年內(nèi)投資增幅都在30%以上,2012年略有放緩,但增長(zhǎng)依然達(dá)到25%。
現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大,“以購(gòu)物中心為例,呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象!敝匈(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家、身兼亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)中國(guó)委員會(huì)副理事長(zhǎng)的禹來向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示,所謂1/2現(xiàn)象,指的是大型購(gòu)物中心中有1/2開不了工,開工的有1/2開不了業(yè),開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話說,中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概就八分之一!庇韥碚J(rèn)為。
散售與自持
既然商業(yè)地產(chǎn)成功率如此之低,為何各大小開發(fā)商依然前赴后繼?萬科總裁郁亮曾表示,之所以再回到商業(yè)地產(chǎn)的行列,是因?yàn)橥恋爻鲎尩慕Y(jié)構(gòu)所致!笆袌(chǎng)幾乎沒有純住宅的土地出讓,各城市出讓的土地都附帶有商用物業(yè)!庇袅帘硎尽
“2009年我們主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),也是出于市場(chǎng)以及政策環(huán)境的考慮!眾W園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠告訴記者,一方面是政策面在住宅上的諸多限制,另一方面中央政策引導(dǎo)的方向是希望能加大消費(fèi)力度以保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),“而發(fā)展商用物業(yè)是拉動(dòng)消費(fèi)一個(gè)最直接的途徑”。
更為重要的是,如果商用物業(yè)成功經(jīng)營(yíng),那就是一個(gè)會(huì)生金蛋的雞。公開資料顯示,廣州天河購(gòu)物中心2012年租金收入達(dá)到7.88億港元,而且增長(zhǎng)速度飛快!2006年我離開天河城時(shí),其租金收入不過2億多。”禹來表示,6年內(nèi)收入翻了3倍多。
在如今地價(jià)飆升的年代,土地出讓金、各種稅費(fèi)將開發(fā)商的盈利空間一再壓縮。例如萬科2012年凈利潤(rùn)為125億元,但各種稅負(fù)就達(dá)到211億元。更甚者是土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,土地儲(chǔ)備的補(bǔ)充成本越來越高,住宅項(xiàng)目賣一個(gè)少一個(gè),回報(bào)穩(wěn)定且持續(xù)的商用物業(yè)無疑有著巨大的吸引力!叭绻_發(fā)商自持的商業(yè)收入,可以占總營(yíng)收的40%,這家房企就會(huì)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力,基本不會(huì)倒閉!庇韥韺(duì)記者分析。
但理性是豐滿的,現(xiàn)實(shí)是骨感的。雖然包括一眾開發(fā)商都表示要增加商用物業(yè)的自持比重,但現(xiàn)實(shí)更多是采用散售的方式推進(jìn)!拔覀兯f的占比40%,是指商用物業(yè)的銷售額占總體營(yíng)收的40%,并非指自持物業(yè)的租金收入。”王曙煜解析道,現(xiàn)階段奧園商業(yè)的理念依然是“商業(yè)自持為輔、銷售為主,但更關(guān)注支持銷售商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)”。
在業(yè)內(nèi)人士看來,商用物業(yè)對(duì)地產(chǎn)商而言更多的是挑戰(zhàn),面臨著巨大的資金投入和變現(xiàn)困難兩大難題。有人曾計(jì)算過現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)投資情況,如果資本不分開運(yùn)作,商業(yè)投資占比每增加10%,可降低資本收益率1%~1.5%,影響市值7%~10%,對(duì)股價(jià)影響約為5%~12%。
雖然中國(guó)香港、新加坡的資本市場(chǎng)有reits等商業(yè)基金退出機(jī)制,但設(shè)立商業(yè)物業(yè)基金的條件非常多,前提是回報(bào)率要在7%以上,并且要拿出90%的收益分紅。這對(duì)許多開發(fā)商而言就是可望而不可及,資料顯示,SOHO中國(guó)2012年投資物業(yè)達(dá)到383億元人民幣,但僅僅創(chuàng)造了1.48億元租金收入,粗略計(jì)算租售比不到0.3%!岸唐趦(nèi),商業(yè)地產(chǎn)依然是一個(gè)散賣的時(shí)代!备吆唾Y本董事長(zhǎng)蘇鑫表示。更多張江寫字樓出租信息請(qǐng)您參看浦東辦公樓出租網(wǎng),上海辦公樓網(wǎng)http://www.168office.com。
公安備案號(hào):31011502009041